Desarrollo inmobiliario en el Bajo Vicente López, cada vez más atractivo

El Bajo Vicente López, que incluye zonas ribereñas de Vicente López y Olivos es uno de los sectores más atractivos del Gran Buenos Aires para la inversión inmobiliaria. Con una combinación de vistas al río, acceso a servicios, infraestructura en crecimiento y oferta diversa, este territorio está experimentando transformaciones notables que presagian nuevos movimientos comerciales e inmobiliarios.

¿Dónde estamos ahora?

Valores del metro cuadrado

• Vicente López registra valores altos en el mercado inmobiliario, comparables o incluso superiores a algunas zonas de Capital Federal. Por ejemplo, departamentos usados de 1 a 2 dormitorios tienen valores de aproximadamente US$ 1.900 /m² promedio para zonas bien ubicadas.
• En zonas más premium, como sobre la Avenida del Libertador o cercanías al río, los precios alcanzan los US$ 4.000 – US$ 5.700 /m² en algunos emprendimientos.

Tipos de emprendimientos

• La oferta es variada: edificios nuevos de categoría, departamentos pequeños (1-2 ambientes), unidades premium con vistas al río, proyectos con amenities (piscina, gym, salones de uso común, terrazas).
• También hay desarrollos de oficinas/comercio: zonas mixtas donde conviven locales, oficinas, espacios gastronómicos y oficinas modernas.

Demanda y comprador típico

• Muchos compradores provienen de Capital Federal buscando espacios con mayor tranquilidad, mejor conexión con naturaleza, vista al río y calidad de vida.
• También existe demanda inversora: propiedades nuevas “en pozo” o unidades que se adquieren para alquilar localmente.

Infraestructura y mejoras urbanas en curso

• Un ejemplo visible es la renovación integral de la Plaza Vicente López y Planes, en Olivos: mejoras en zonas verdes, restauración de monumentos históricos, nuevo mobiliario urbano, juegos infantiles, senderos, etc.
• Colaboraciones institucionales (como la FADU con el Municipio) generan propuestas de diseño urbano y planificación en sectores aledaños a grandes arterias como la Avenida General Paz, lo que podría definir nuevas transformaciones del paisaje urbano.

Fortalezas y desafíos

Fortalezas

• Ubicación privilegiada: proximidad al Río de la Plata, con vistas y espacios verdes, y buen acceso a transporte y núcleo urbano.
• Alta demanda constante: tanto de personas que quieren vivir allí por calidad de vida como de inversores.
• Oferta creciente de productos variados: desde unidades pequeñas hasta departamentos premium, oficinas mixtas, etc.
• Infraestructura en mejora: espacios públicos, plazas, veredas, servicios municipales, equipamiento urbano.

Desafíos

• Costos de construcción y logística: inflación, variaciones cambiarias, costos de materiales que impactan fuerte sobre el precio final.
• Regulación urbana: permisos, normas de altura, densidad, control municipal; al mismo tiempo, críticas de vecinos o concejales cuando se percibe que se permite “especulación inmobiliaria” o entrega de tierras públicas sin contraprestaciones.
• Competencia interna: muchas zonas próximas compiten entre sí (Olivos, Florida, La Lucila).
• Accesibilidad del crédito: cómo fluctúan las tasas hipotecarias y la disponibilidad de financiamiento tratándose de inmuebles nuevos o usados, según moneda.

Para inversores: ¿Qué se espera para los próximos años?

Moderado crecimiento del precio por metro cuadrado: Se espera que los precios sigan subiendo, aunque quizás a un ritmo más lento que en años de alta inflación o grandes subas cambiarias. La recuperación del crédito hipotecario (si se mantiene) y la estabilización macroeconómica jugarán un papel decisivo. Zonas premium (frente al río, con vistas, amenities) podrían ver incrementos por encima del promedio del mercado.

Mayor densificación con perfil alto: Se construirán más edificios de altura media-alta (por ejemplo, de 6-10 pisos) en terrenos que actualmente están desaprovechados o en bloques más antiguos. El perfil de unidades será mixto: unidades chicos para inversores o personas que buscan “achicar” espacio sin perder calidad, y unidades más grandes para quienes buscan mayor confort.

Incremento de proyectos mixtos: Proyectos que combinan vivienda + oficinas + locales comerciales + espacios recreativos serán más comunes. La demanda de espacios de coworking o híbridos, especialmente pospandemia, impulsa este tipo de desarrollos.

Enfoque en sustentabilidad y calidad de vida: Los emprendimientos que incorporen diseño verde, eficiencia energética, espacios abiertos, terraza, balcones, ventilación, vista al río o al verde van a tener ventaja competitiva. También mayor importancia de equipamiento urbano y espacios públicos de calidad: plazas restauradas, senderos, veredas amplias, seguridad, iluminación, servicios comunitarios.

Presión sobre los servicios y movilidad: A medida que crece la densidad, habrá necesidad de adaptar servicios: transporte público, accesos viales, estacionamientos, sanitarios, espacio público. Las mejoras urbanísticas (como plazas, saneamiento, iluminación, mobiliario urbano) serán cada vez más exigidas por los vecinos y municipalidad.

Mayor interés inversor extranjero y nacional: Cuando la economía se estabiliza, inversores locales y del extranjero buscan zonas con buena ubicación, alto retorno, y Bajo Vicente López presenta esas características. Emprendimientos “en pozo” con entrega en varios años podrían seguir ofreciendo buenos retornos si se gestionan bien.

Qué hacer si estás invirtiendo o desarrollando allí

• Elegí bien la ubicación: frente al río o vistas al verde tienden a valorar mucho más.
• Prestá atención a la normativa local: altura permitida, zonificación, obligaciones municipales, contrapartidas urbanas.
• Apostá a la calidad constructiva y amenities que mejoren la calidad de vida — eso ayuda a sostener precios, incluso en momentos de fluctuaciones macroeconómicas.
• Considerá alternativas de financiamiento y mitigá riesgos por inflación y tipo de cambio.
• Analizá la demanda real: el target que busca achicar espacio, que busca seguridad, amenidades, vistas, buena movilidad, etc.

El Bajo Vicente López se perfila como una de las zonas más dinámicas e interesantes del Gran Buenos Aires para el desarrollo inmobiliario en los próximos años. Con valores que ya se ubican entre los más altos del corredor norte, demanda estable y diversificada, y mejoras urbanísticas que aportan calidad de vida, la zona tiene todos los ingredientes para seguir creciendo.

Claro que todo esto depende de factores macroeconómicos (como inflación, variaciones del dólar, tasas de interés), de la habilidad de los desarrolladores para entregar proyectos de calidad, y de políticas municipales que equilibren desarrollo con sustentabilidad y bienestar de los vecinos.

Si estás pensando en invertir, desarrollar o comprar en el Bajo Vicente López, es un buen momento para analizar con cuidado las oportunidades: los precios ya están altos, pero la proyección sugiere que aquellos proyectos bien ubicados, con buena calidad constructiva y amenities modernos, seguirán siendo rentables y valorados.